Engelse taal

De kennisgeving einde huur bij kortlopende huurovereenkomsten voor woonruimte: mag het ook een dagje eerder of later?

De kortlopende huurovereenkomst bij woonruimte
Sinds 1 juli 2016 is het voor verhuurders van woonruimte mogelijk om kortlopende huurovereenkomsten te sluiten. Voor zelfstandige woonruimte kan zo’n kortlopende huurovereenkomst worden aangegaan voor de duur van maximaal twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte bedraagt de bepaalde duur maximaal vijf jaar.

Dergelijke huurovereenkomsten van korte duur kunnen, anders dan voorheen, eindigen zonder opzegging. De verhuurder is in dat geval dus niet gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden. De huurder heeft na het verstrijken van deze bepaalde termijn geen huurbescherming en moet de woonruimte verlaten.

Met deze regeling heeft de wetgever de verhuurder van woonruimte meer mogelijkheden willen geven om kortlopende huurovereenkomsten te sluiten zonder te worden geconfronteerd met het risico dat ze toch geacht worden een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te zijn overeengekomen met de daarbij behorende bescherming van de huurder.

Voor huurders is de nieuwe regeling met name voordelig omdat zij in de gelegenheid worden gesteld om op eenvoudige wijze een huurovereenkomst tussentijds op te zeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De huurder hoeft de kortlopende huurovereenkomst dus niet helemaal uit te dienen. Hierin verschilt de nieuwe regeling dus van de oude situatie waarbij tussentijdse opzegging van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd in principe niet mogelijk was.

Geen opzegging, wel een kennisgeving einde huur vereist
Als gezegd kan een kortlopende huurovereenkomst eindigen zonder dat deze door verhuurder wordt opgezegd. De wet schrijft echter wel voor dat de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk moet informeren over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Doet de verhuurder dat niet, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door en gelden alsnog de ‘gewone’ regels, waarbij de verhuurder is gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden en de huurder huurbescherming geniet.

De wet schrijft voor dat de verhuurder zijn huurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voor de overeengekomen einddatum schriftelijk moet hebben geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.

Een voorbeeld: verhuurder sluit met huurder een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd, ingaande op 1 januari 2019 en eindigend op 31 december 2019. Om ervoor te zorgen dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk op 31 december 2019 eindigt moet verhuurder huurder in de periode 30 september – 30 november 2019 schriftelijk informeren over de einddatum van 31 december 2019. Doet verhuurder dat, dan eindigt de huurovereenkomst zonder dat verhuurder deze moet opzeggen en daarbij de wettelijke opzeggronden in acht moet nemen.

Mag het ook een dagje meer of minder zijn?
Uit recente rechtspraak blijkt dat de hiervoor genoemde wettelijke termijn voor het informeren van de huurder over de einddatum van de huurovereenkomst niet altijd even strikt door verhuurders in acht wordt genomen. Soms wordt de kennisgeving door de verhuurder een aantal dagen te vroeg gedaan, soms een aantal dagen te laat. De vraag is vervolgens of zo’n te vroeg of te laat gedane kennisgeving tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt en de verhuurder is gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden.

In een uitspraak van 28 maart 2018 heeft de kantonrechter in Zwolle die vraag met ontkennend beantwoord. In de zaak die leidde tot deze uitspraak had de huurder de kennisgeving twee dagen te vroeg ontvangen. De kantonrechter was van oordeel dat het beroep van huurder op de regel dat de kennisgeving niet eerder dan drie maanden mocht worden verzonden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De kantonrechter hechtte daarbij veel waarde aan het feit dat de huurder niet is benadeeld doordat hij de kennisgeving twee dagen te vroeg had ontvangen, terwijl de verhuurder zwaar werd benadeeld als de huurovereenkomst zou worden voortgezet voor onbepaalde tijd.

Deze uitspraak staat echter haaks op diverse andere uitspraken in vergelijkbare zaken.

Zo heeft de kantonrechter in Breda in een zaak, waarin de huurder de kennisgeving van verhuurder eveneens enkele dagen te vroeg had ontvangen, juist geoordeeld dat de huurovereenkomst wel voor onbepaalde tijd was verlengd. Deze uitspraak kunt u hier terugvinden.

Ook in een uitspraak van 31 oktober 2018 van de kantonrechter in Utrecht was het oordeel dat de niet tijdige kennisgeving van de verhuurder tot gevolg had dat de huurovereenkomsten voor bepaalde overeenkomsten voor onbepaalde tijd waren geworden. In die zaak was sprake van een kennisgeving die enkele dagen te laat was verzonden. Eén van de twee huurders (van onzelfstandige woonruimte) had zelfs geen kennisgeving ontvangen.

En meer recent, in een uitspraak van 19 december 2018, heeft de kantonrechter in Leeuwarden hetzelfde geoordeeld in een zaak waarin de verhuurder de kennisgeving negen dagen te vroeg aan de huurder had verzonden.

Conclusie
De huurder van woonruimte met een kortlopende huurovereenkomst dient niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voor het verstrijken van de overeengekomen termijn schriftelijk te worden geïnformeerd over de datum waarop de huurovereenkomst eindigt.

De vraag of een te vroeg of te laat gedane kennisgeving tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt en verhuurder gebonden is aan de wettelijke opzeggingsgronden, wordt in de rechtspraak verschillend beantwoord. Uit het merendeel van de hierboven genoemde uitspraken blijkt echter dat de termijn voor de kennisgeving strikt wordt gehanteerd. In die uitspraken was het oordeel dat de niet tijdig gedane kennisgeving tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt en de verhuurder is gebonden aan de wettelijke opzeggingsgronden.

Voor een verhuurder die een kortlopende huurovereenkomst voor woonruimte is aangegaan is het dus belangrijk om de wettelijke termijn voor de kennisgeving strikt in acht te nemen.

Daarom is ons advies aan verhuurders met kortlopende huurovereenkomsten voor woonruimte om de termijn voor het versturen van de kennisgeving goed te agenderen. Labré advocaten kan u helpen bij het agenderen en tijdig versturen van de kennisgeving aan de huurder.

 

Heeft u vragen over bovenstaand artikel, neem dan contact op met mr. Tim Boer, mr. Stephan Kloosterman, mr. Stefan Pentinga,of mr. Tim Sanders van de sectie Vastgoed. 

Nieuwsbericht d.d. 21 februari 2019
Labré advocaten stelt haar nieuwsberichten zorgvuldig samen op basis van de op dat moment geldende regelgeving. Onze nieuwsberichten kunnen door de actualiteit worden achterhaald en hebben een algemeen karakter waardoor zij niet als juridisch advies kunnen worden beschouwd.

« Terug

Labré advocaten ook in 2017 opgenomen in lijst Top Vastgoedjuristen (PropertyNL)

PropertyNL, het grootste onafhankelijke researchcentrum voor vastgoed in Nederland, heeft onlangs
de lijst Top Vastgoedjuristen 2017 gepubliceerd.

Labré advocaten is met 6 vastgoedadvocaten voor de vierde keer op rij vermeld in deze lijst van Top Vastgoedjuristen.

PropertyNL vermeldt: